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乱高下信用収縮新安値 唖然呆然うつろなまなこ (10月25日)(土)

 昨夜は遅くまで起きていて今朝は起きにくなっていた。 9時 案件があって吉中氏と懇談(自宅) 12時
 青森そばの会で昼食(墨田区内) 暗い曇り 17−22度C 
 16時 案件があって三田氏 堀内氏 伊賀和氏と懇談(千代田区内)
 夜は月刊「WILL・11月号」 月刊「文藝春秋・11月号」
 週刊誌 単行本の読む。書類 手紙の整理。
 

●最悪の事態が近づきつつある。週末24日のニューヨーク市場も株安と円高が止まらず、来週の東京市場も大荒れ必至だ。
 日経平均株価の2003年のバブル崩壊後最安値(7607円)更新にとどまらず、7000円割れ、為替の1ドル=90円突破も時間の問題となってきた。
 市場関係者も「どこまで落ちるか、分からない。月曜日になるのが怖い」と不安におののく。
 
 米国市場のダウ工業株30種平均は前日終値比312.30ドル安の8378.95ドルと大幅反落、ハイテク株中心のナスダック総合指数も51.88ポイント安の1552.03で取引を終えた。
 24日の平均株価の終値は7649円と、小泉内閣当時の03年4月に付けたバブル後安値に肉薄した。
 「市場は500円単位を節目に動いており、7500円を割り込めば、次のターゲットは7000円」(市場関係者)との声もある。
 
 03年の株安はメガバンクの不良債権問題など国内に要因があったが、今回の震源地は欧米など海外。
 日本株取引の約6割を占める外国人投資家が資金を引き揚げ、国内では打つ手がないのが実情だ。準大手証券のストラテジストは「今は他人の懐事情につき合わされている状態。どこまで落ちるか、誰にも分からない」ともらす。
 
 深刻なのは円高が同時進行していることだ。ロンドン市場で一時、1ドル=90円台、1ユーロ=113円台まで円高が進んだ。
 米市場では1ドル=94円台、1ユーロ=119円前後まで戻したが、大幅な円高水準であることに変わりはない。
 輸出企業が経済を支えている日本経済にとって円高は致命的で、24日にはソニーが円高要因で業績下方修正したことが暴落のきっかけとなった。来週には電機メーカーなど国内大手企業の決算発表が相次ぐが、業績悪化が確認されれば、あらためて売りが加速する恐れもある。
 

●マンションの価格が崩壊し始めた。販売が落ち込むなか、売れ残って在庫を抱えるくらいなら、出血大サービスをしても売ってしまおうという動きが強まっているためだ。
 「東京郊外では、定価から1000万円以上値引きしてやっと成約したというケースも少なくない」(大手不動産幹部)というから、一部では投げ売り状態にあるようだ。気になる買い時は、もう少し後という。
 大手不動産会社の幹部によると、東京近郊の八王子市や武蔵村山市、郊外の埼玉県や千葉県で、マンション価格の下落が加速しているという。
 
 首都圏の主なディスカウントマンションの実例は、
 「例えば八王子市の(京王相模原線)京王堀之内駅を最寄り駅とする新築マンションの場合、1坪(3.3平方メートル)当たりの価格の相場は150万円。
 今、ファミリータイプの4LDK(97平方メートル)が売りに出ていますが、相場は約4410万円になります。ただ、この価格では買い手が現れない。
 この物件は完成物件なので、今後、3900万円台かそれ以下の販売価格で落ち着くでしょう」(大手不動産幹部)
 
 4400万円ほどの物件が3900万円以下になるということは、500万円超のプライスダウンということになる。ただ、これはまだかわいいほうで、八王子市の中心部よりさらに都心から離れると、1000万円引きの例もあるというから驚く。
 「販売される完成物件は早い話、売れ残ったものなので、ただでさえ買い手がつきづらい。
 都心までの通勤時間が1時間を超えるような郊外の完成物件ならなおさらです。
 (八王子市の中心部よりさらに離れた)東京郊外では、定価から1000万円以上値引きしてやっと成約したというケースも少なくない」(同)
 東京郊外ではまさに投げ売り状態にあるようだ。
 
 東京都心の人気エリアでも8月以降、中古物件で異変が起きている。中堅不動産会社の社員が実情を次のように明かす。
 「東京・日本橋で築4年の2LDK(64平方メートル)のマンションが、3980万円で売りに出ました。
 このエリアの1坪当たりの相場は240万円なので、この物件の価格は単純計算で4660万円弱になります。
 立地のよさから昨年末には5000万円台の成約事例もあったことを考えると、安すぎる感じがしますね」
 5000万円台で転売できた物件が、わずか1年足らずの間に4000万円弱で出回る。これが実情なのだ。
 
 「不動産不況が深まるなか、所有者がさらに下落する前に早く売ってしまおうと考えて、こうした値段が付いているのでしょう。ただ、これだけ価格を下げると、このマンションだけでなく、周辺のマンションの価値も下げかねません。周辺の所有者たちは気が気でないでしょうね」(中堅不動産会社の社員)
 
 不動産市況の悪化で想像以上の速さで値崩れが進むマンション。
 そこで気になる「買い時」だが、ある不動産コンサルタントはこう指摘する。
 「都心の新築を除くと、以前より買いやすい物件が増えてくるでしょう。
 埼玉や千葉で都心への通勤時間1時間超のところでは75平方メートルの3LDKが3000万円でしたが、この先、より都心に近いところで同じような物件が出てくることが予想されます。
 郊外の完成物件や駅からバスを使うようなアクセスが見劣る物件は、さらに価格調整が進み、一段と安くなるでしょう。
 買い急ぐのではなく、もうしばらく様子をみたほうがいい」
 まだまだマンション価格は下がっていくというわけだが、購入時にはこんなことも注意したい。
 
 「東京近郊や郊外の物件を購入する場合、生涯住むのなら別ですが、子供が生まれたら広いマンションに住み替えることを予定していたり、親との同居などを考えて将来転売することも想定しているのなら、よく考えたほうがいい。
 手放すときは購入価格の半額かそれ以下になる場合もありますから、『将来いくらで売れるのか』という資産価値を意識すべきです」(先の経営コンサルタント)
 いくら価格が手ごろといっても、数千万円もするマンションは車の買い替えとはワケが違う。安易に飛びつくと、ヤケドをする可能性もあるのでご注意を。

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